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O conceito e a forma de constituição do condomínio rural, além da tributação sobre os rendimentos auferidos pela exploração agrícola, com base nas orientações contidas nas Leis n° 10.406/2002, 4.504/64 e 4.591/64 e nos Decretos n° 59.428/66 e n° 3.993/2001 são extremamente importantes.

Nesse artigo, abordamos os tipos de condomínios e a constituição de um condomínio. Destacamos em outro artigo a tributação do condomínio.

Tipos de Condomínios

O condomínio ocorre quando duas ou mais pessoas têm o domínio de um mesmo bem, por conseguinte, todos os condôminos têm direitos qualitativamente iguais sobre a totalidade do bem, sofrendo limitação na proporção quantitativa em que decorrem com os outros titulares sobre o conjunto. São exemplos:

• Condomínio Tradicional (comum): é o tipo de condomínio onde há domínio de duas ou mais pessoas sobre determinada coisa que lhes pertence em comum em que cada condômino possui direito igual ao todo, representado por uma fração ideal sobre todo e cada uma de suas partes

• Condomínio Edilício: este tipo de condomínio se diferencia do condomínio tradicional, a expressão "condomínio edilício" é utilizada no Código Civil Brasileiro para referir-se a condomínios verticais, quanto para condomínios horizontais

• Condomínio Rural: é uma forma de propriedade conjunta ou solidária, em que os condôminos exercem ao mesmo tempo frações ideais e explorações de terra para atividades rurais, sobre o todo da propriedade indivisa, ou seja, a divisão é idealizada em cotas

Com a publicação da Lei n° 13.465/2017, surgiram mais duas novas espécies de condomínios:

• Condomínio de Lotes: é a modalidade de condomínio edilício em que a fração ideal de cada condômino que poderá ser proporcional à área do solo de cada unidade autônoma, ao respectivo potencial construtivo ou a outros critérios indicados no ato de instituição. Para fins de incorporação imobiliária, a implantação de toda a infraestrutura ficará a cargo do empreendedor

• Condomínio Urbano Simples: é quando um mesmo imóvel contiver construções de casas ou cômodos, condomínio urbano simples, deverá respeitar os parâmetros urbanísticos locais, a parte do terreno ocupada pelas edificações, as partes de utilização exclusiva e as áreas que constituem passagem para as vias públicas ou para as unidades entre si 

Constituição do Condomínio

A constituição do condomínio rural implica em regras de princípios e definições estabelecidas no artigo 1° do Decreto n° 59.428/66.

Art. 1° A política de acesso à propriedade rural, a ser desenvolvida na forma estabelecida na Lei n° 4.504, de 30 de novembro de 1964, (Estatuto da Terra) terá por objetivos primordiais:

I - Promover medidas destinadas a melhorar a estrutura agrária do País;

II - Vincular à propriedade, quem trabalha a terra agrícola satisfazendo normas sócio-fundiárias que mais se ajustem à dignificação da pessoa humana.

O artigo 13, alínea b e o artigo 94, inciso II do Decreto n° 59.428/66, trazem entendimento que poderá ser explorado uma parcela de terra, desde que seja respeitado o módulo rural, aonde possam ser designados como loteamentos condominial.

Art 13. São consideradas formas complementares de acesso a propriedade da terra:

(...)

b) os loteamentos rurais destinados à utilização econômica da terra através da exploração agrícola, pecuária, extrativa ou agro-industrial;

(...)

Art 94. De acordo com o art. 13 do presente Regulamento, serão permitidos desmembramentos de imóveis rurais desde que objetivem:

(...)

II - A formação de loteamentos destinados à utilização econômica da terra;

(...)

A exploração de atividade rural, sob a forma de condomínio, pode ser realizada tanto por pessoas físicas, quanto por pessoas jurídicas.

Somente é permitido constituir um condomínio rural se os próprios condôminos exercerem a objetividade de exploração agrícola, com objetivo de produzir bens, comprar, vender e prestar serviços destinados a exploração da terra.

A forma de constituição do condomínio (condomínio rural) entra em regra geral conforme a Lei n° 4.591/64. Contudo, cabe a análise também do órgão regulamentador INCRA sobre os conceitos básicos referente aos procedimentos e licenças para constituição.

Inscrição no CNPJ

O condomínio de produtores rurais que praticarem atos de comércio deverão ter seus atos constitutivos arquivados na Junta Comercial, ou quando não envolver essa atividade no Cartório de Registro das Pessoas Jurídicas.

Conforme Instrução Normativa RFB n° 1.863/2018, todas as entidades domiciliadas no Brasil, inclusive as pessoas jurídicas equiparadas pela legislação do Imposto sobre a Renda, estão obrigadas a se inscrever no Cadastro Nacional da Pessoa Jurídica (CNPJ) e a cada um de seus estabelecimentos localizados no Brasil ou no exterior, antes do início de suas atividades.

A mesma instrução normativa prevê que ficam também obrigados a se inscrever no CNPJ outras entidades (não referidas nos outros incisos do artigo), caso haja interesse da Secretaria da Receita Federal (RFB).

Um exemplo seria, o Cadastro de Contribuintes do ICMS, no estado de São Paulo, onde os contribuintes sujeitos a esse registro deverão inscrever-se por meio eletrônico, mediante o uso do aplicativo Coleta Online - Programa Gerador de Documentos - PGD do CNPJ (CNPJ versão Web) disponível na página da RFB, conforme prevê a Portaria CAT-92/98 e alterações.

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